Офисная недвижимость 2026: падение по всем фронтам
Рынок офисной недвижимости Москвы переживает самый слабый период с 2022 года. За первый квартал 2026 года объём сделок с офисами сократился почти вдвое. По данным Ricci, рынок показал всего 169 тыс. кв. м — против значительно более высоких значений годом ранее.
Особенно сильно просели продажи. Аренда чуть стабильнее, но и здесь падение заметное.
Менее 76 тыс. кв. м за квартал — двукратное падение год к году.
Падение примерно на треть. Корпоративный спрос смещается в сторону компактных форматов.
Почему капитал уходит из коммерческой недвижимости
Высокая ставка ЦБ — лишь одна из причин. Инвесторы постепенно теряют интерес к классической коммерческой недвижимости из-за совокупности факторов:
- ↓
Доходность снижается
Капитализация офисных объектов в Москве упала, а средние ставки аренды растут медленнее инфляции. Соотношение «цена покупки / годовая аренда» становится менее выгодным с каждым кварталом.
- ↓
Заёмные деньги дорогие
При высокой ключевой ставке кредитное плечо для покупки офиса перестаёт работать в плюс — обслуживание долга съедает почти всю чистую доходность.
- ↓
Растут расходы на ремонт и содержание
Импортные материалы, обслуживание систем, ремонт после арендаторов — всё это обходится дороже год от года. Маржа собственника объекта снижается даже при стабильной заполняемости.
- ↓
Гибридный формат работы
Компании сокращают занимаемые площади. Большой офис перестаёт быть обязательным символом роста бизнеса — многие переходят на flex- и coworking-форматы, а высвободившиеся метры выходят на рынок одновременно.
Капитал, который раньше шёл в офисы, теперь ищет ниши с более высокой доходностью, устойчивым спросом и быстрым оборотом денег. И одна из самых заметных точек роста сегодня — рынок оффлайн-развлечений.
Куда уходит капитал: рынок оффлайн-развлечений в России
По расчётам CrazyDrift, объём рынка оффлайн-развлечений в России почти удвоился за четыре года. Двузначные темпы роста держатся стабильно.
Особенно устойчиво растут конкретные сегменты:
Кейс ТРЦ «Дея»: собственники сами заходят в нишу
Особенно показательно, что даже крупные собственники торговых центров перестают сдавать площади и начинают самостоятельно запускать развлекательные форматы. Хороший пример — ТРЦ «Дея», где внутри одного объекта постепенно формируется полноценный семейный кластер.
Дрифт-картинг + кинотеатр + боулинг + 5D + Colizeum + кафе
Собственник ТРЦ перестаёт просто сдавать площади — он сам забирает максимальную выручку с квадратного метра, одновременно повышая ценность всего объекта и привлекая трафик в смежные арендные зоны.
Это сильный сигнал для рынка. Когда сам собственник недвижимости приходит к выводу, что развлекательная функция выгоднее классической аренды, — это значит, что переток капитала из одной ниши в другую уже начался.
Экономика одной точки дрифт-картинга CrazyDrift
По открытым данным одной точки дрифт-картинга CrazyDrift внутри ТРЦ «Дея» — четыре ключевые цифры:
В пересчёте на квадратный метр это даёт выручку ~2 000 руб с м² в месяц — кратно больше, чем средняя ставка аренды офиса в той же локации. И это при том, что речь идёт об одной точке внутри ТРЦ — не флагмане и не уникальном объекте.
Окно входа: пока сильные локации не заняты
Крупные игроки уже увидели, где формируется новый денежный поток, и начинают занимать нишу самостоятельно. В ближайшие годы конкуренция в оффлайн-развлечениях будет только усиливаться. Это значит, что инвесторы, входящие в рынок сейчас, попадают в выгодную точку входа.
На что обращают внимание те, кто заходит в нишу в 2026:
- ↗
Сильные локации ещё свободны
Топовые ТРЦ и проходные места в спальных районах большинства городов России пока не заняты крупными развлекательными операторами. Это окно закроется в течение 2–3 лет.
- ↗
Стартовая аудитория ещё не привычна
Жители многих городов только формируют привычку регулярно ходить в развлекательные центры. Первый сильный игрок в локации забирает основную долю аудитории на годы вперёд.
- ↗
Высокая ставка отсекает слабых конкурентов
Многие потенциальные операторы откладывают планы из-за дорогих заёмных денег. Это даёт сильным игрокам с собственным капиталом дополнительное преимущество на горизонте 2–3 лет.
Зайти в индустрию развлечений до того, как закроется окно
Готовы открыть развлекательный центр и выстроить устойчивый бизнес в индустрии развлечений? Вместе с презентацией ознакомьтесь с бизнес-моделью и другой интересующей вас информацией — у нашего бизнес-ассистента. Там вы найдёте контакт нашего менеджера. До встречи!
- Ricci · отчёт по рынку офисной недвижимости Москвы, Q1 2026. ricci.ru
- Внутренние расчёты CrazyDrift по объёму рынка оффлайн-развлечений в РФ, 2022–2025. Метод: агрегация по сегментам (картинг, VR, семейные ТРЦ, активный досуг, детские центры) на основе открытых данных операторов и публичной отчётности.
- ТРЦ «Дея» · состав арендаторов и развлекательных операторов. tc-deya.ru
- Открытые данные по экономике точки дрифт-картинга CrazyDrift в ТРЦ «Дея»: выручка, площадь, инвестиции, срок окупаемости.
- Банк России · ключевая ставка и индикативные ставки денежного рынка, апрель 2026. cbr.ru